김학렬의 부동산 투자 절대 원칙

이야기를 시작하기 전에,
예전부터 부동산 시장에 왜곡된 투자심리가 발현하는 것을 보면서 부동산은 투자 대상으로 삼지 않겠다는 다짐을 했습니다. 아직도 저는 부동산으로 큰 돈을 벌고자 하는 생각이 없습니다. 주택 투자는 다른 사람이 당연히 누렸어야 할 주거라는 기본권을 투자 대상으로 삼기 때문입니다. 그렇기 때문에 아파트 갭투자, 분양권 매매는 투자라는 이름으로 불리면 안되는 명백한 투기행동입니다. 예전에는 이런 갭투기 행동을 욕하는 사람들이 더러 있었는데 요새는 갭투자에 대한 죄책감이 점점 옅어져가고 있습니다. 심지어 장려하는 책이 나오고 포털에서는 부동산 투자 성공이라면서 갭투자를 장려합니다. 명백히 잘못된 사회의 흐름 속에서 부동산 투자 책을 읽는다는 것은 신념을 부정하는 것일 수도 있지만, 제가 관심을 가지지 않는 부동산에 대한 다른 시각을 보려면 꼭 접해야하는 책이라고 생각했습니다.

김학렬의 부동산 투자 절대 원칙

부동산 투자의 바이블

최강 인플루언서는 그럴만한 이유가 있습니다. 저자인 김학렬씨는 부동산 조사에 잔뼈가 굵은 연구원이자 인플루언서로 부동산과 투자에 대한 해박한 지식을 가지고 있습니다. 제가 가지고 있는 부동산에 대한 견해가 뿌리부터 다르기 때문에 다소 동의하지 않는 부분도 있었지만 부동산을 투자 대상으로 삼고자 하는 사람에게 이 책은 바이블로 삼을만 합니다. 투자에 대한 기본적인 철학을 부동산 시장에 반영하였고 투자 결정에 대한 개인의 책임을 강조합니다. 그리고 여론에 부화뇌동하지말고 철저한 분석을 통해 투자를 하라는 원칙론을 말하고 있기 때문입니다. 모든 투자는 그렇기 때문에 힘듭니다. 내가 옳다는 믿음을 가지고 불확실한 시기를 견뎌야하는 시기가 분명히 있기 때문입니다.

김학렬의 부동산 투자 절대 원칙

‘부린이’를 위한 내 집 마련 지침부터 다주택자를 위한 조언까지, 부동산 관련 의사결정이 필요한 이들에게 원칙과 기준을 조목조목 알려주는 책. 닉네임 ‘빠숑’으로 더 유명한 대한민국 대표 부동산 전문가 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소 소장이 데이터와 입지 분석, 오랜 경험과 관찰을 바탕으로 부동산을 보는 안목을 높여준다. 책에 따르면 부동산 투자에서 가장 중요하고 우선해야 할 것은 입지 분석이다. 이어 그 입지의 상품을 선택하고, 마지막에 의사결정 타이밍을 판단한다. 초보자는 이 순서의 의미를 제대로 이해해야 한다. 그다음 단계는 이 순서대로 실행에 옮기며 자신만의 투자 스타일을 정립하는 것이다. 지난 몇 년간 국내 부동산 시장은 끊임없이 들끓었다. 아무리 잡으려 해도 잡히지 않는 신기루처럼 아파트 값은 오르고 또 오르고를 거듭했다. 그 틈새로 검증되지 않은 투자 노하우와 비법들이 조급한 소비자들의 마음을 흔들고 있다. 이렇게 혼란한 때일수록 기본부터 챙겨야 한다. 튼튼한 기초 위에 짓는 건물이 끝까지 흔들리지 않는다. 독자들에게 이 책은 지난 20여 년간 수백만 명의 SNS 이웃과 구독자에게 부동산 투자 길잡이 역할을 해온 저자에게 평생 써먹을 부동산 투자의 정석을 배울 기회가 될 것이다.

저자

김학렬(빠숑)

출판

에프엔미디어

출판일

2022.04.12

부동산 분석에 대한 냉철한 도구

일단 이 책의 장점으로 저는 저자가 가지고 있는 통찰력과 경험을 꼽고 싶습니다. 전국의 부동산을 직접 방문하면서 겪고 분석한 이야기가 곳곳에 녹아 있고 앞으로 부동산 투자에 대한 본질적인 대답을 해줍니다.
앞으로 아파트 가격이 뜰까요? - 좋은 곳은 무조건 뜬다.
집을 언제 사야할까요? - 언제가 가장 쌀지 알 수 있는가? 무조건 빨리 사야한다.
이런 대답들은 지금까지 살아오면서 얻은 통찰력에서 비롯되는 현답이다. 그리고 입지, 교통, 교육 등 부동산을 사야할 때 고려해야할 이야기를 충분히 해줍니다. 이 책은 그 자체로 훌륭한 교보재이며 앞으로 의사결정을 할 때 꼭 알아야할 정보를 전달해주는 것이죠. 저는 앞으로도 부동산 관련 투자 결정을 할 때 이 책이 조언해 준 것을 따를 것입니다. 그만큼 부동산 투자에 대한 불변의 진리를 말해줍니다.

이해하기 쉽지만 적용하기 힘든 투자

이 책의 가장 큰 장점은 이해하기 쉽다는 것입니다. 쉬운 이야기를 논리적으로 뒷받침하니 ‘부동산 시장이 이렇게 쉬운 시장이었어?’ 라는 착각을 가지게 합니다. 뜰놈은 뜬다. 이것은 부동산 시장 뿐만아니라 연예인, 주식 등 어느 곳에서도 통용되는 진리입니다. 문제는 과한 욕심입니다. 일확천금을 위한 과한 욕심이 현명한 생각과 냉철한 시야를 흐리게 만듭니다.
분석까지 마치고 나면 생각이 많이 나는 게 부동산투자입니다. 비싸기도 하고 세금이며 규제며 공부할게 많습니다. 그래서 빠숑도 우리에게 끊임없이 공부하고 투자에 대한 결과와 책임을 오롯이 가져가라고 충고합니다.

혹자는 투자를 농사에 비유하곤 합니다

기본적으로 농사는 논에 씨를 뿌리고 더운 여름을 기다리고 난 후에 가을 추수의 기쁨을 맞이하는 것입니다. 추수의 기쁨을 누린 뒤 혹독한 겨울을 지나며 다시 올 봄날을 준비하는 것이 투자라고 하면서 투자의 4분면이라면서 계절에 비유하기도 합니다. 이건 말만 보면 전혀 틀리지 않은 것입니다. 문제는 옆 논은 봄이 지나기도 전에 내가 가을에 걷기로 예상하는 양의 5배 10배를 추수한 뒤 자랑한 다는 것입니다.
“이것봐라! 나는 이렇게 능력이 있어서 여름이 오기 전에 이미 쌀을 200 가마니를 추수했다!“
한두명이 난리를 치고 그 옆에서 “이렇게 논에다 콩을 심었더니 쌀을 벌었다!”라는 소문이 나기 시작합니다.이른바 가치투자를 한다는 사람들도 옆집에서 난리치는 것을 보면 마음이 조급해지면서 내 벼는 왜이리 자라지 못하나 한탄하며 벼를 손으로 뽑아 늘리기도 하고 요새 잘 자란다는 콩을 논에 심기도 합니다. 이렇게 투자가 투기가 되고 나락으로 빠져듭니다.

부동산 시장은 공공이 조절해야한다

저는 진정한 부동산 투자는 내가 살집 하나, 그리고 많이 쳐줘야 월세 소득을 올리려는 임대사업자 정도로 한정 짓습니다. 저자가 말하는 다주택자와 함께 임대시장을 안정적으로 가져가야한다는 말에 동의하기 힘든 것도 바로 이런 이유입니다. 토지공개념이라는 게 우리나라 헌법에 있죠. 재산권의 행사는 공공의 복리에 적합해야하며 정부는 국토의 효율적 발전과 보전을 위해 그 제한을 둘 수 있습니다.
이승만 정권의 토지분배가 우리나라가 공산화 되는 것을 막는데 핵심적 역할을 했다는 공로는 둘째 치더라도, 책에서 나오는 것처럼 토지는 부증성과 부동성의 재산이므로 모두가 널리 그 혜택을 보기 힘듭니다. 그렇기 때문에 정부가 있는 것이고 토지주택공사, SH, GH 같은 지방 도시개발공사가 있는 것입니다. 제한된 토지를 공급하면서 얻은 이익을 공공에 환원하기 위해서 그러는 것이죠.
그러나 현실은 그렇지 않습니다. 대내외 압박으로 공공기관은 토지를 민간에 분양하고 민간 분양 아파트는 엄청난 수요를 바탕으로 저가로 얻은 토지를 개발해 무지막지한 분양이익을 얻고 있습니다.
민간이 수익을 얻는 것이 무슨 잘못이냐고 말하겠지만 토지개발 측면에서는 잘못입니다. 공공이 개발했다면 수익의 대부분을 개발되지 않는 낙후 지역에 투자할 수 있기 때문이죠. 민간은 수익을 극대화하기 때문에 이런 투자를 하지 않습니다. 그렇기 때문에 저는 건설은 건설사가 하더라도 분양은 공공이 해야한다고 생각합니다.
임대시장도 마찬가지입니다. 저자나 부동산 시장 참여자, 갭투기자 모두 부동산 투자는 무주택자들에게 자기들이 임대물건을 공급하는 공급자라는 허울좋은 논리를 가지고 투기를 정당화합니다. 저는 월세 투자까지는 정당한 투자라고 생각합니다. 하지만 전세제도는 우리나라에서 곧 없어져야할 제도입니다. 이는 자본가에게 무이자로 돈을 빌려주는 왜곡된 시장이기 때문입니다. 주요 지역에 임대로 들어가고자 하면 월세로 들어가고 취약계층에게는 정부가 공공임대를 통해 주택을 공급하면 됩니다.
부동산 투자를 말하는 책에서 아쉬운 것은 부동산을 시장에 맡겨야한다면서 부동산이 가지고 있는 특징은 무시한다는 것이죠. 이론적으로 부동산 시장에서 모든 사람이 원하는 한 점은 무한히 가격이 오를 수 있습니다. 반대로 원하지 않는 곳은 아예 시세가 생길 수 없습니다. 이말을 조금 바꿔보면 국토의 균형발전은 자유시장에서는 불가능하다는 것입니다. 그렇기 때문에 부동산은 정부가 적극적으로 개입해야합니다.

남이 돈을 벌면 투기고 내가 돈을 벌면 투자다

투기와 투자에 대한 저자의 이야기입니다. 속으로는 다 이런 생각을 할 것이라는 저자의 말이죠. 혹시라도 아니라면 말해달라는 이야기를 합니다. 투기와 투자의 속성을 정하는 것은 투자자에게 아주 중요한 일입니다. 바로 이곳에서 내가 투자를 하는 것에 대한 정당성이 생기는 것이죠. 사촌이 땅을 사면 배가 아프다는 옛속담도 있습니다. 모두가 이렇게 생각할 수 있지만, 우리는 그렇게 살면 안된다고 끊임없이 되뇌어야합니다.
사회가 없이 살아갈 수 없는 사람이 없고, 사회가 중요하다면 우리가 대한민국이라는 사회에서 받은 혜택만큼 우리의 권리도 제한될 수 있겠다는 생각을 가지고 살아가야합니다. 조금의 손해도 보지 않겠다는 악착같은 마음가짐 대신 내가 쓴 돈으로 남이 행복해 질 수 있는 진정한 투자를 해야한다고 생각합니다.
투자에 대한 이야기는 대체로 쉽습니다. 예전에도 제가 언급하긴했지만 통화량은 계속해서 증가하고 있기 때문에 모든 실물자산의 가격은 오릅니다. 그래서 “사라! 사라!” 하면 100에 80은 맞을 수밖에 없습니다. 부동산이든 주식이든 결국 주요 상품은 오르기 마련입니다. 그만큼 투자를 말하는 것은 쉽습니다. 문제는 남보다 많이 벌어야 성공한다는 것이죠. 그래서 저자는 내가 돈을 버는 것이 투자, 남이 돈을 버는 것은 투기라고 정의했을 것입니다. 이 또한 다년간 쌓인 훌륭한 통찰입니다.

사회가 옳은 방향으로 가는 투자를 해야합니다

위에서 하던 말을 계속이어가자면 지금 사회는 불로소득에 대해 상당히 관대해져가는 한편, 오로지 노동만으로 돈을 버는 것을 상당히 바보같은 일로 취급합니다. 사실은 정 반대인데 말이죠. 불로소득도 엄연한 소득이라면 세금을 메기는 것이 정당하고 모두가 열심히 살아서 돈을 벌 수 있는 사회를 만들겠다면 노동만으로도 인간다운 삶을 유지할 수 있어야합니다.
하다못해 갭투자라도 제한을 둬야합니다. 갭투자는 실수요자에게 돌아갔어야하는 자산의 가격에 거품을 끼는 중간 유통자입니다. 분양권 전매도 없애야합니다. 그래도 아직까지 콘서트 티켓을 미리 선점한 뒤 비싸게 파는 암표상을 욕하죠. 분양권 매매는 부동산 시장의 암표상입니다. 객관적으로 보기에 나쁜 짓인데 이제는 욕하는 사람도 드믑니다. 앞으로는 사회 구성원 모두가 최선의 향해 나가며 사회를 올바르게 이끌어 나가는데도 관심을 가져야한다고 생각합니다.